Szakértőink jelentik: segíthetnek az újabb könnyítések a lakossági energiahatékonysági ingyenhitel felvételénél, de a puding próbája az evés

Október elején újra módosultak a lakossági kamatmentes energetikai hitel feltételei, egyre jobban felhasználóbaráttá válik a termék. Igény lenne az energiatakarékos lakások iránt. A kérdés inkább az, elég vonzó-e most már a támogatott hitel, hogy akár a családi házak tulajdonosai, akár a társasházakban vagy lakásszövetkezetekben élők ebből a pénzből újítsák fel otthonaikat. Még százmilliárd forint sorsa és több tízezer háztartás energiahatékonyságának a növelése a tét.

A Magyar Energiahatékonysági Intézet elemzése.

Ingyenhitel – most már a társasházaknak is vonzó?

A módosítások egyik fontos célja láthatóan az, hogy növeljék a többlakásos – pl. társasházi, lakásszövetkezeti – lakóépületek hitelfelvevőinek körét. Ez nem meglepő, hiszen eddig elsősorban természetes személyek érdeklődtek a hitel iránt, a korábbi feltételek sokkal inkább kedveztek nekik, míg a társasházi igénylések száma alacsony volt. A mostani változtatással a hitelprogram teljes keretösszegének társasházi/lakásszövetkezeti igénylők számára elérhető részét 25-ről 50 százalékra emelték a közép-magyarországin kívüli régiókban, valamint kiterjesztették a hitelt az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok körében a sorházakra és a többlakásos épületekre is. A társasházi/lakásszövetkezeti igényléseket célozza az a könnyítés is, miszerint lakásonként 1,5 millió forintig, de maximum 50 millió forintig az igénylőnek nem kell biztosítékot nyújtania (biztosítékot csak a 1,5 millió forint/lakás vagy az 50 millió forint feletti részre kell nyújtani), illetve hogy a fedezettségi szint 20-ról 10 százalékra csökkent.

Ez a változtatás már kecsegtetőnek tűnhet a társasházak számára, azonban csak bizonyos korlátokkal. A MEHI által megkérdezett szakértők is különbözőképpen vélekedtek a könnyítésről: a pénzügyi terület szakértője pozitívan értékelte a fedezettségi szint csökkentését, véleménye szerint ha egy társasház a felújítási beruházás mellett dönt, akkor egy ekkora összeg elkülönítése nem jelenthet gondot. Igaz – és ezt már mi tesszük hozzá –, hogy még mindig érdemes lehet minden egyes beruházás esetében a lakástakarék (LTP) konstrukcióval összevetni, kiegészíteni a kamatmentes hitelkonstrukciót. Az előbbi ugyanis könnyebb és olcsóbb döntéseket és ügyintézést jelenthet, adott esetben kedvezőbb havi törlesztést, de az új feltételekkel a társasházaknak már egyértelműen érdemes megfontolni a hiteligénylést.*

Társasházi felújítási projektek lebonyolítását végző szakértők szerint azonban önmagában a fedezettségi szint csökkenése nem fogja nagy arányban bevonzani a társasházi hiteligénylőket. Egyrészt azért, mert még mindig az a tapasztalat, hogy a társasházak várnak a vissza nem térítendő támogatásokra, másrészt azért, mert általánosságban véve a biztosíték rendelkezésre tartását – függetlenül az összeg nagyságától – negatívan ítélik meg a lakók, így ezt a legtöbb esetben nem vállalják. Mivel az új feltételek szerint már 50 millió forintig, illetve lakásonként 1,5 millió forintig nem szükséges fedezetet biztosítani, így a hitel most már valóban bevonzhat új társasházi igénylőket, de akkor is legfeljebb a kisebb, maximum 30 lakásos házaknak, illetve a kisebb felújítási projekteknek kedveznek. Ez azt is jelenti, hogy a mostani változások miatt növekedhet ugyan a társasházi igénylők száma, de a hitelkonstrukció nem a komplex, a teljes energiahatékonysági felújítást egy lépésben elvégző beruházásokat ösztönzi. Erre pedig szükség lenne, hiszen míg egy házszigetelés önmagában nagyjából 20 százalékos energia-megtakarítást tud eredményezni, addig egy komplex, nyílászáró-cserét és fűtéskorszerűsítést is magában foglaló felújítás akár 40-50 százalékot is, ami egyben a rezsit is felére csökkenti.

A komplex felújításnak kevésbé kedvez

2018-ban már életbe léptek azok a megemelt szintű épületenergetikai előírások[1], amelyek célja a kevesebb és hatékonyabb energiafelhasználás. 2018. január 1-től a költségoptimalizált és 2021-től a közel nulla energetikai szint érvényes. Tehát idén már magasabb energiahatékonysági szintnek kell megfelelni akkor, ha új házat építünk, és akkor is, ha meglévő épületünkön jelentős felújítást végzünk. Egy ház szigetelése jelentős felújításnak minősül: ilyenkor az épület összesített energetikai mutatójának – tehát nem csak a leszigetelt épületszerkezetnek, hanem a teljes épületnek – el kell érnie a jogszabályban foglalt értéket. Ez a jellemzően elavult állapotú hazai lakásállomány esetében azt jelenti, hogy a szigeteléssel egy időben a nyílászárókat és a fűtésrendszert is korszerűbbre kellene cserélni, ami sok esetben, különösen egy társasháznál, pénzügyileg teljesíthetetlennek tűnő feladat. Ez a követelmény a hitelkonstrukció leírásánál is konkrétan megjelenik, tehát elvileg ez alapján egy ház- vagy lakástulajdonos nem igényelhetne hitelt kizárólag épületszigetelésre; más kérdés, hogy gyakorlati tapasztalatok alapján a hiteligénylés befogadásakor a követelmény teljesítése felett jellemzően átsiklanak az ügyintézők.

Életszerűbb feltételek

A jelenlegi módosítás határozottan pozitív eleme az, hogy az elszámolható munkadíj mértéke az elszámolható anyagköltséghez viszonyítva 60-ról 120 százalékra emelkedett. A korábbi arány nem tükrözte az építőipari valóságot, hiszen az utóbbi idők folyamatai azt mutatták, hogy a munkadíjak és anyagköltségek hagyományos költségaránya a munkadíjak irányába mozdult el. Ez azt eredményezhette, hogy a feltétel miatt nem volt elszámolható a munkadíj teljes összege. Ez pedig – a kiíró legjobb szándéka ellenére is – a feketemunkát erősíthette. A mostani változás már jól igazodik a valós piaci helyzethez, így ezzel életszerűbbé vált a hitelkonstrukció.

A piaci helyzethez való jobb idomulást jelzi az a módosítás is, miszerint nyílászárók esetén a fajlagos költséghatár nettó 60 ezer forintról 110 ezer forintra, míg a határoló szerkezetekre vonatkozó hőszigetelési elszámolható költséghatár 15 ezer forintról 20 ezer forintra emelkedett. Ez azért is fontos, mert jobban lehetővé teszi a minőségi – ezért szükségszerűen drágább – anyagok, termékek beépítését.

Sajnos fennmaradt azonban egy fontos problémakör, amely akkor is fellép, ha magánszemély, vagy ha lakóközösség veszi fel a kölcsönt. Bár a szállítói előleget az ezelőtti módosítás alkalmával bevezették – és ez segítheti a hiteligénylők pénzügyi helyzetét –, a hitel a gyakorlatban utófinanszírozású maradt. Ezt orvosolhatná a hitelösszeg 20-30 százalékáig terjedő előleg, mely a saját erő felhasználása után biztosítaná az építkezők likviditását. Emiatt várhatóan csak az lesz képes átmeneti finanszírozási gondok nélkül befejezni egy beruházást, aki a minimálisan előírt[2] saját erő felett magasabb önerővel rendelkezik vagy rugalmas kivitelezővel, beszállítóval tud szerződést kötni – ez viszont a kivitelezési költségeket emelheti meg.

Új lakossági energiahatékonysági szakpolitikai intézkedésekre van szükség

A MEHI több évre visszanyúló lakossági felmérései alapján[3] sajnos a hitel jellegű programok – még ha kamattámogatás mellett is kerülnek meghirdetésre – önmagukban kevésbé vonzók. A csak hiteltermékre alapuló lakossági konstrukció várhatóan nem fog felújítási hullámot elindítani.

A jól definiált közös célok és stratégiák ellenére Magyarország döcögve halad előre energia-megtakarítási kötelezettsége teljesítése terén. A megkezdett hazai energiahatékonysági intézkedések lassan érnek be, és a jelentős energiafelhasználó ágazatok közül a legnagyobb, azaz a lakosság irányába és számára kevés, illetve korlátozott pénzügyi keretű program áll rendelkezésre. Ahhoz, hogy felpörgessük az ország uniós kötelezettségei teljesíthetősége miatt is elengedhetetlen energia-megtakarításokat, minél hamarabb szükség lesz további szakpolitikai intézkedések kidolgozására és új szemléletmód bevezetésére is. Több olyan – eddig nem alkalmazott – lakossági program indítása lehetséges, amely minimális költségvetési forrásbevonással jár, sokkal inkább jogi szabályozókkal, illetve azok harmonizációjával képes segíteni a hazai célok teljesítését. Ilyen lehet többek között az egykapus rendszer bevezetése, amely a lakossági energetikai korszerűsítések bonyolult folyamatát egyszerűsítené és harmonizálná; az energiahatékonysági beruházások közműszámla-alapú finanszírozása, vagy az Áfa-csökkentés kiterjesztése az energetikai korszerűsítést célzó beruházásokra.

Az energiahatékonysági szakpolitikai intézkedések kulcsa a ’lassú víz partot mos” elv betartása. Tehát azok az országok tudnak sikeres energiahatékonysági szakpolitikai intézkedéseket végig vinni és eredményeket felmutatni, ahol ragaszkodnak a kiszámíthatóság, stabilitás, tervezhetőség, nyitottság elvéhez. Ez hosszú távú stratégia és elköteleződés mellett meghirdetett programokat jelent, ahol mind a tulajdonosok, mind a piaci szereplők számára elég felkészülési idő áll rendelkezésre.

* Az elemzés az LTP állami támogatásának megszüntetéséről szóló törvénymódosítás előtt készült.